«Карточный домик» «Донстроя»

Покровительство главы ВТБ Костина не решает проблем «экологичного девелопера»?Несмотря на лидирующие позиции в рейтингах столичных девелоперов, компания «Донстрой» переносит срок введения в эксплуатацию части возводимых ей жилых площадей. В частности, незадолго до новогодних праздников сообщалось о задержке выдачи ключей покупателям квартир в ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках. Официально это объяснялось недоработками в проектной документации. Согласно другой версии, проблема заключалась в самом месте строительства жилого комплекса, расположенном вблизи бывшего советского химзавода «Галалит», где складировалось опасное вещество дихлорэтан, а рекультивация и выемка грунта проведены не были. Похожая ситуация с ЖК «Символ» в Лефортово: он возводится на территории бывшей промзоны завода «Серп и молот», а в ходе работ на площадке обнаружили дореволюционное старообрядческое кладбище. Все происходящее, однако, не мешает руководству «Донстроя» заявлять об экологичности строящихся жилых объектов и лидировать в соответствующих рейтингах. Между тем, девелопер неоднократно оказывался в центре громких скандалов, связанных с несоблюдением правил техники безопасности, становившимся причиной госпитализации и даже гибели рабочих, а также массовыми драками мигрантов-гастарбайтеров. Широкую известность получила история с повреждением тоннеля столичного метрополитена в ходе строительства ЖК «Событие». В то же время владельцы квартир в жилых комплексах «Донстроя» жалуются на неудовлетворительное качество купленного жилья. Деятельность девелопера связывают с покровительством со стороны главы госбанка ВТБ Андрея Костина. Известно, что кредитное учреждение неоднократно финансировало проекты застройщика, а гендиректор «Донстроя» Алена Дерябина ранее занимала пост вице-президента ВТБ, где работали и другие топ-менеджеры компании. Однако даже несмотря на участие банка, структуры девелопера декларируют убытки либо минимальную прибыль, а эксперты уже прогнозировали его возможное банкротство.

«Остров» – с дихлорэтаном, «Символ» – на костях?

Официальная информация о деятельность девелопера «Донстрой» подается исключительно в положительном свете: «завершена передача ключей…» или «сданы в эксплуатацию…». В рейтинге «Единого ресурса застройщиков» компания занимает четвертую строчку по объемам текущего строительства и объемам ввода жилья. При этом в конце 2023 года суммарная площадь объектов с переносом срока введения в эксплуатацию превысила 484,2 тыс. кв метров.

Получается, кто-то из покупателей квартир вынужден будет отложить ожидаемый переезд? Примеры такого рода уже имеются. В минувшем декабре портал «Момент истины» сообщал о задержке выдачи ключей владельцам жилых площадей в ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках. Сам застройщик якобы объяснил возникшую проблему недоработками в проектной документации.

Однако озвучивалась и другая версия, согласно которой настоящая причина носит экологический характер: дескать, жилой комплекс возводится вблизи бывшего химзавода «Галалит», на котором ранее хранилось опасное химическое вещество дихлорэтан, а рекультивация и выемка грунта на территории завода не проводились. Кстати, «Галалит» прекратил работу еще в 1967 году по причине вредности производства.

Показательно, что негативная экологическая составляющая есть и у другого проекта «Донстроя» – ЖК «Символ» в Лефортово, строящегося на территории бывшей промзоны советского завода «Серп и молот». Но интересно другое. Оказывается, в 2021 году в ходе работ здесь обнаружили дореволюционное кладбище старообрядцев-единоверцев, располагавшееся вблизи Всехсвятского монастыря, разрушенного в 1930-х гг.

В итоге сегодня одни пользователи форумов и социальных сетей доказывают опасность проживания на столь токсичных территориях, а другие, оппонируя, указывают на отсутствие какой-либо опасности за давностью лет, делая дополнительный акцент на ответственности застройщика. Но тут уж каждый решает для себя сам: готов он проживать в доме, построенном «на костях», или расположенном на месте бывшего складирования дихлорэтана, или воздержится от этого.

Руководство «Донстроя» неоднократно декларировало свою приверженность «зеленой» повестке. Например, в 2021 году застройщик занял первую строчку рейтинга экологичных девелоперов Москвы, составленного экспертами «Urban Awards». А в конце прошлого года, руководитель Департамента развития проектов компании Игорь Ляшенко, в ходе прошедшего в столице инвестиционного форума «Девелопмент и строительство городов будущего», презентовал ЖК «Остров» как «флагманский проект», уделив особое внимание «экологическим аспектам и энергосбережению».

Проблемные площадки «Донстроя»

С повседневной «экологичностью» у «Донстроя» тоже не все обстоит так благополучно, как хочет представить девелопер. Широкую известность получили инциденты с обнаружением несанкционированной свалки строительных отходов вблизи все того же ЖК «Остров» и появлением на поверхности Москвы-реки пятна ядовито-кислотного зеленого цвета, расползавшегося по воде от сточной трубы ливневой канализации ЖК «Сердце столицы» в Хорошево-Мневниках.

Последний случай, имевший место в июне 2022 года, СМИ назвали «локальной экологической катастрофой». В самой компании категорически отказались брать на себя ответственность за возможный слив в реку отходов непонятного происхождения, объяснив неестественный цвет воды попаданием в нее растительной пыльцы. У экспертов эта версия вызвала определенные сомнения: дело в том, что пыльца, хотя и оседает на поверхности водоема, практически не видна в толще воды.

В контексте «зеленой» тематики стоит напомнить о проходивших в 2019 году массовых протестах жителей Пресненского района Москвы против строительства 18-этажного ЖК «Дом на Тишинке». Тогда граждане всерьез опасались «техногенной катастрофы», так как микрорайон стоит на подземных реках, а карстовые пустоты при масштабной застройке создают угрозу безопасности соседних домов.

Кстати, в ходе проведенных проверок в деятельности девелопера вскрылся ряд нарушений. В частности, отсутствовали результаты мониторинга за близлежащими зданиями, попадающими в зону влияния нового строительства, а переданная в производство рабочая документация отличалась от ранее согласованного проекта.

Но не только экологические моменты в деятельности «Донстроя» вызывают вопросы. В прессе регулярно появляются публикации о нарушении на объектах компании правил безопасности и связанных с этим случаях госпитализации рабочих, более того, ЧП со смертельным исходом. Еще одной наглядной иллюстрацией «профессионализма» могут служить неоднократно происходившие на площадках застройщика массовые драки рабочих-мигрантов. Например, итогом выхода «стенка на стенку» «иностранных специалистов» при возведении ЖК «Сердце столицы», стало задержание силовиками 125 уроженцев Таджикистана и Узбекистана.

Учитывая, активное применение в ходе столкновений подручных средств – арматуры, молотков и т.д. – никто не может гарантировать, что агрессия приезжих из среднеазиатских республик не перекинется с коллег по стройке на местных обывателей. Московские власти уже высказывали претензии в адрес «Донстроя». Произошло это после того, как в ходе строительства ЖК «Событие» бурильная машина повредила тоннель столичного метрополитена.

В результате было временно прекращено движение поездов на участке Большой кольцевой линии между станциями «Аминьевская» и «Мичуринский проспект» и возбуждено уголовное дело по статье о нарушении правил безопасности при ведении строительных работ. Как выяснилось, таковыми занималась компания-подрядчик «ANTTEQ», входящая в структуру турецкого холдинга«Ant Yapi» – давнего делового партнера российского девелопера, участвовавшего, в том числе, в строительстве ЖК «Остров» и «Символ».

Девелопер под «крышей» главы госбанка?

С учетом всего сказанного не вызывают удивления жалобы на качество возводимого «Донстроем» жилья. В ЖК «Алые паруса» на Авиационной улице с шестого этажа одного из корпусов рухнула облицовка фасада. В ЖК «Сердце столицы» канализация затопила подземный паркинг. Отзывы о ЖК «Символ» на специализированных порталах пестрят негативом: шумоизоляция отвратительная, оконные рамы протекают, плитка отваливается.

[banner_468]{banner_468}[/banner_468]
Многочисленные однообразные хвалебные отзывы авторы сетевых публикаций объясняют хорошо поставленной работой рекламного отдела. Кроме того, они отмечают исчезновение критических материалов, причем рассказывающих не только о проблемах владельцев недвижимости в новостройках, но и об аффилированности «Донстроя» с госбанком ВТБ и его руководителем Андреем Костиным.

Последнее обстоятельство может быть одной из главных причин «зачистки» застройщиком негативной информации. Как известно, еще в 2009 году, за символическую сумму в 500 рублей, банк выкупил контрольный пакет акций девелопера у его основателей бизнесменов Максима Блажко и Дмитрия Зеленова. Таким образом, был урегулирован вопрос с образовавшейся задолженностью,превышавшей 500 млн долларов.

СМИ неоднократно писали о связях «Донстроя» с ВТБ и о финансировании компании кредитным учреждением. Например, в 2017 году «Ведомости» сообщали: все жилые проекты застройщика «реализуются в партнерстве с ВТБ». Обращает на себя внимание отсутствие в открытых источниках информации о бенефициарах девелопера, при этом в банковском руководстве какую-либо связь с «Донстроем» неоднократно категорически отрицали.

С сентября 2022 года единственным владельцем ООО «Донстрой» выступает Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд (ЗПИФ) «Финансовая перспектива», находящийся под управлением ООО УК «КЛ-Инвест». Последнее, в свою очередь, принадлежит ЗПИФ «Долгосрочная стратегия», управляемому АО «Апекс Менеджмент». Эта структура создана относительно недавно – в марте 2022 года, а ее учредителем выступает Елена Куликова. В сети о ней можно найти упоминания как об управляющем партнере консалтинговой«APEX Consulting Group» и об ее вхождении в состав Комитета по стандартам по деятельности управляющих компаний инвестфондов и негосударственных пенсионных фондов при Банке России.

Казалось бы, о какой аффилированности идет речь? Вот только не является секретом, что гендиректор «Донстроя» Алена Дерябина в 2004-2010 гг. занимала в ВТБ ряд руководящих должностей, включая пост вице-президента. Также в госбанке работали ее заместители Юлия Лановая, Андрей Богаев и руководитель Департамента сопровождения проектов Наталья Бунина. В конечном итоге, несмотря на официальное соблюдение дистанции, Костин вполне может оказывать влияние на политику девелопера.

Структуры «Донстроя» в состоянии кризиса?

Заметим, что еще в 2017 году «Ведомости» писали о высокой степени риска банкротства застройщика, пребывавшего в«кризисно-неустойчивом состоянии». Речь шла о компании «Дон-строй Инвест», считавшейся головной структурой группы и сегодня находящейся в процессе ликвидации. О ее сложном финансовом положении свидетельствует отчетность последних лет. Например, в 2020 году при выручке в 22,3 миллиарда «Дон-строй Инвест» ушел «в минус» на 6,2 млрд рублей. В 2021-м произошло резкое снижение выручки – до 7,8 миллиарда, прибыль за тот же период составила всего-навсего 1 миллион. Наконец, в 2022-м были задекларированы выручка в 3,4 миллиарда и мизерная прибыль в 188 тыс. рублей.

Правопреемниками «Дон-строй Инвеста» выступает несколько коммерческих структур. Помимо уже упоминавшегося выше ООО «Донстрой», это специализированные застройщики «Дом на Тишинке»,«Сердце столицы» и «Фридом», зарегистрированные в 2022 году. Тот же «Донстрой» в 2022-м при выручке в 2,2 млрд рублей задекларировал отсутствие прибыли. У «Дома на Тишинке» выручка составила почти 115 миллионов, прибыль – 618 тыс. рублей. У «Сердца столицы» при выручке в 273,8 миллиона прибыль также отсутствует. Исключение представляют собой финансовые показатели СЗ «Фридом»: выручка – 2,5 миллиарда, прибыль – 1 млрд рублей.

В структуру группы входит также ООО «СК «Донстрой». Выручка этого предприятия по итогам 2022 года – 527,4 миллиона, прибыль – 910 тыс. рублей (для сравнения: выручка годом ранее – 4,3 миллиарда, прибыль – 2,2 миллиона). Столь резкое снижение финансовых показателей сразу бросается в глаза. Можно ли при таких раскладах обойтись без вливаний со стороны ВТБ – вопрос, скорее риторический.

Но вот что действительно вызывает интерес, так это насколько долго госбанк с подачи Костина продолжит инвестировать средства в строительные проекты? У последнего, как известно, в последнее время забот прибавилось. Достаточно вспомнить о недавней передаче под управление ВТБ Объединенной судостроительной корпорации (ОСК), совет директоров которой Костин возглавил в прошлом августе. Вот только в случае прекращения банковской «подпитки» «пирамида» «Донстроя» рухнет, как карточный домик, в результате неизбежного банкротства, а решение проблем обманутых дольщиков станет обязанностью государства.